Die Beklagte dieses Rechtsstreits hatte im Jahr 2013 von der Klägerin ein Gebäude nebst Parkplätzen „ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ gemietet. Der Mietvertrag enthielt unter § 3 einen Passus, der das Mietminderungsrecht sowie sonstige Schadenersatzansprüche des Mieters für den Fall von Gas-, Strom- oder Wasserversorgungsunterbrechungen oder durch Überschwemmungen oder sonstige Katastrophen durch einen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umstand ausschloss.
Nachdem aufgrund der sich ausbreitenden COVID 19 Pandemie in Sachsen durch Erlass des Sächsischen Staatsministerium für Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt der „Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona- Pandemie Verbot von Veranstaltungen“ grundsätzlich alle Geschäfte, soweit sie nicht unter die ausdrücklich genannten Ausnahmen fielen, ab dem 19. März 2020 geschlossen wurden, blieb auch das Textileinzelhandelsgeschäft der Beklagten vom 19. März bis 19. April 2020 geschlossen. Daraufhin zahlte die Beklagte nach vorheriger schriftlicher Ankündigung die Miete April nicht und rechnete die Miete für den Zeitraum 20. bis 30. April 2020 mit der aus ihrer Sicht überzahlten Miete für den Zeitraum vom 19. bis 31. März auf.
Vor dem Landgericht
Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung des einbehaltenen Mietzinses von 7.854,00 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten und obsiegte vor dem erstinstanzlich angerufenen Landgericht in vollem Umfang. Die Berufung der Beklagten führte vor dem Oberlandesgericht zu einer Verurteilung in Höhe von 3.720,09 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten bei Klagabweisung im Übrigen.
Dagegen zogen beide Parteien vor den BGH, der die Entscheidung des OLG aufhob und diese zur erneuten Verhandlung zurückverwies.
Der BGH vertrat in seiner Entscheidung die Auffassung, dass entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung der Gesetzgeber mit der Einführung des Art. 240 § 2 EGBGB die Folgen, die sich aus den umfangreichen hoheitlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung insbesondere für gewerbliche Mietverhältnisse ergeben können, nicht abschließend regeln wollte (vgl. BGH a.a.O., Rn 20). Dies folgt u.a. daraus, dass der Gesetzgeber von einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters abgesehen und nur das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs eingeschränkt hat, sofern diese auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Demgemäß sollte die mietvertragliche Verpflichtung zur Mietzinszahlung im Grundsatz bestehen bleiben (BGH a.a.O., Rn 23).
Keine Befreiung der Zahlungsverpflichtung
Weiterhin lehnte der BGH auch ein Minderungsrecht des Mieters nach § 536 Abs. 1 BGB ab, da die behördliche Untersagung der Öffnung des Ladenlokals keinen Mangel der Mietsache darstelle, da die Schließungsanordnung des Ministeriums nicht auf irgendwelchen Mängeln des gemieteten Ladenlokals beruhte, sondern unmittelbar an den Geschäftsbetrieb der Beklagten anknüpfte (BGH a.a.O., Rn. 32).
Auch eine Befreiung der Mieterin von der Zahlungsverpflichtung aus §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB, weil der Klägerin deren vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand unmöglich gewesen sei, schloss der BGH aus (BGH a.a.O., Rn. 40).
Jedoch zog der Senat eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs.1 BGB aufgrund der auf hoheitlichen Maßnahmen beruhenden Geschäftsschließung in Betracht. Aufgrund des Lockdowns und sonstiger Maßnahmen zur Pandemieeindämmung sei die sogenannte große Geschäftsgrundlage zwischen den Parteien betroffen, die auf der Erwartung basiere, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde (BGH a.a.O., Rn 45 m.w.N.). Diese Anpassung sei auch nicht durch die Bestimmung des § 3 des Mietvertrages ausgeschlossen, da eine grundsätzlich zwar zulässige und mögliche Änderung der Risikoverteilung zwischen den Parteien mit dieser auf den Verzicht auf mietrechtliche Gewährleistungsansprüche fokussierten Regelung nicht bewirkt worden sei.
Entscheidung für den Vermieter unbefriedigend
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB allein genügt isoliert betrachtet jedoch nicht, da darüber hinaus unter Berücksichtigung der Gesamtumstände das Festhalten am ursprünglichen Vertrag unzumutbar sein muss, was der BGH für den Fall der Pandemie bejaht hat. Der Senat begründete seine Einschätzung unter anderem damit, dass die COVID-Pandemie zu einer Systemkrise mit weitreichenden Folgen geführt habe, die eine Störung der sog. großen Geschäftsgrundlage zur Folge hatte (BGH a.a.O. Rn. 55). Zur Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls hat der BGH eine ganze Reihe von zu prüfenden Kriterien aufgestellt, um im jeweiligen Fall zu einer risikoadäquaten Beurteilung unter umfassender Abwägung der widerstreitenden Interessen von Mieter und Vermieter zu gelangen und hat daher konsequent den Fall zur entsprechenden tatrichterlichen Aufklärung an das OLG zurückverwiesen.
Für die Vermieter gewerblicher Räumlichkeiten ist diese Entscheidung sicherlich unbefriedigend, insbesondere auch deshalb, weil keine Versicherungslösung bereitsteht, welche dieses Risiko abdecken würde. Nichtsdestotrotz muss man dem BGH jedoch zugestehen, dass er in dieser bislang unbekannten Krisensituation einer Pandemie eine den Individualinteressen und den Umständen des Einzelfalles so gut wie möglich gerecht werdende Lösung gefunden hat.
